Очень редкий для нашей страны способ приобретения жилья – это аренда квартиры с последующим выкупом. Такая форма получения собственности не противоречит действующему законодательству и может быть проведена несколькими способами.
Зачем покупать квартиру этим способом?
Такой нестандартный подход к приобретению жилплощади, как аренда жилья с последующим выкупом, достаточно редкое явление. Люди либо просто не знают о нем, либо не видят смысла в подобной сделке. Выгода для владельцев квартиры, в принципе, очевидна. Выставив жилье на продажу, можно получать доход, даже если арендаторы не являются потенциальными покупателями.
Плюсом для арендаторов можно считать проживание в квартире еще до момента ее покупки. К тому можно быть практически на сто процентов уверенным, что понравившийся вариант не будет куплен раньше кем-то другим.
Можно возразить, что с таким же успехом жилье есть возможность взять и в ипотеку. Ведь до окончания выкупной стоимости квартира будет находиться в залоге. Но в последнем случае, в ежемесячный платеж будут включены еще и проценты банку. К тому же одобряют кредит на жилье далеко не всем. Рассчитывать на снижение стоимости жилья при выкупе после найма, по сравнению с рыночной, вряд ли придется. Мало кто из продавцов пойдет на это.
Возможные риски
Для арендаторов квартиры долгосрочная аренда с правом выкупа все-таки имеет ряд подводных камней.
Во-первых, в случае смерти арендодателя прямые наследники могут не согласиться на продажу жилья. Поэтому они могут попытаться любым способом аннулировать договор. В большинстве случаев, если договор аренды для последующей продажи был составлен правильно, суд становится на сторону арендатора.
Вторая опасность более существенная. До момента перехода права собственности к арендатору, квартира может быть использована в качестве залога арендодателем. Если он не выполнит обязательства перед финансовой организацией, то жилье перейдет в собственность к последней. Даже, при условии, что арендаторы полностью выплатили стоимость квартиры. Единственным выходом будет договоренность о том, что арендодатель пропишет нанимателей квартиры в снимаемом жилье. Хотя не всякий владелец пойдет на это. Риск очень большой.
В принципе учесть все возможные риски как при аренде квартиры с правом выкупа, так и при оформлении ипотеки сложно. Поэтому нужно внимательно взвесить все «за» и «против».
Как оформляется договор?
Чтобы выкупить съемное жилье, можно пойти несколькими путями:
• оформить договор аренды и отдельным пунктом или в дополнительном соглашении прописать право выкупа;
• заключить договор купли-продажи квартиры с оплатой в рассрочку.
В первом случае жилье переходит в собственность арендатора сразу же после полной выплаты покупной цены. Во втором – право собственности от покупателя к продавцу переходит по истечении срока аренды и погашении выкупной стоимости, которая в обязательном порядке должна быть прописана в договоре.
В размер ежемесячного платежа по аренде уже может входить выкупной платеж. Или же он может оплачиваться отдельно. Это зависит от договоренности между нанимателем и наймодателем.
Обязательными пунктами договора при аренде жилья с дальнейшим правом выкупа являются указание точной стоимости объекта, условия перехода собственности от одного владельца к другому, сроки и величина выплат. В противном случае, суд может признать такой договор недействительным. Все пункты договора должны истолковываться однозначно и не допускать двоякости.
Недостатки сделок аренды с последующим выкупом
Аренда с правом выкупа недвижимости обладает как своими преимуществами, так и недостатками. Самым главным является изменение цен на рынке жилой недвижимости. Если в договоре не указать возможность корректирования ежемесячного платежа с учетом инфляции или права изменения продавцом процентной ставки, то внести корректировку в итоговую стоимость квартиры не получится.
Если цены на рынке недвижимости претерпят сильные изменения в большую или меньшую сторону, то одна из сторон всегда останется недовольной. Особенно, если в договоре не указана возможность корректировки цены.
Еще один существенный минус – невозможность арендатору жилья вернуть уже выплаченные суммы, если по какой-либо причине он выселяется из квартиры. Вот почему на длительный срок такие договоры заключать не очень выгодно.
Законодательная база
Чаще всего долгосрочная аренда с правом выкупа применятся при заключении сделок в сфере бизнеса и предпринимательства. Но и частные лица иногда прибегают к этой схеме. Такой вид приобретения жилья регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 159. При возникновении спорных ситуаций, рекомендуется решать их в судебном порядке.